伤心日志我们是一支专业策划运作电脑专业市场的团队，近两年来在广东省内成功参与运作了几个电子专业市场，像沙井电子城，明和长安电子广场，斯高数码电子港。现又于今年独立成功运作了xx头电子城项目，其招商效果在行业内有口皆碑。我们这个团队具有丰富的数码、电脑专业市场运作经验和强大的投资经营能力。

　　近来我们这个团队又加入一支生力军，广东省最大的电脑耗材批发商：深圳德胜公司。其客户资源遍布国内二十余省市，据行业内统计，广东省内的耗材经销商大约60%以上均由其直接或间接供货，这为我们电子专业市场的招商运作提供了丰富的客户资源和强大的影响力。

　　凭着我们丰富的实际操盘经验和对清溪及周边数镇电脑产品消费潜力的把握及长远预测，我们更看好xx城项目的后期收益。我们计划投资10年，在项目前二年多的市场培育期（包括招商期）投入资金300万元，2年收回成本，收益期8年，项目直接效益5000元。

　　本着企业发展自身的同时，为社会，为政府尽自己应尽一份责任的宗旨，特别在镇外经办王主任的引领和支持下，发展xx项目显得更为任重道远。因此我们将更为努力把xx城打造成一个代表清溪形象的“dg第一区域性电脑名城”。

　　目前珠江三角洲已形成以深圳、广州为龙头的IT产品批发市场，而两地中间的dg则以电子制造业驰誉全球，其中尤以IT产品为最，但dg的电子产品贸易行业则远远落后于它的电子产品制造行业。

　　而对电子生产资料市场（简称电子市场）而言，则形成以深圳华强为重心，以其它各区域性电子市场为补充的发展格局，致使大批dg、广州，珠海，惠州等地的电子产品生产厂家采购生产资料时亦不得不舟车劳苦地到深圳去。

　　所幸近年来dg的电子贸易行业已有急起直追之势，除了莞城内的东日（一、二期），东升、先科、方中、赛博、太平洋、天源、dg赛格等10个电脑城之外，又有xx头电子城、明和长安电子广场、凤岗电子城、虎门电子城、常平电脑城、石龙电脑城等专业市场，dg境内这些专业市场的发展已遍布大半个dg。

　　在dg境内电子企业的分布有两个重心：一个是以长安、虎门、厚街为主的西部；一个是以清溪、塘厦为主的东部。西部地区有明和长安电子广场，虎门电子城，沙井电子城，而东部地区则只有凤岗电子城和xx头电子城。其中凤岗电子城实际经营面积仅2500平方米，xx头电子城又远离清溪、塘厦这两个电子厂家最密集的镇，xx头本镇则基本上没有什么电子厂家，其采购客源大都来自清溪、塘厦。而清溪、塘厦作为dg的电脑产业重镇，拥有庞大的市场消费潜力却没有自己的电脑专业市场，实为一大遗憾。

　　现在，电脑市场已有向各镇发展的趋势，我们统计过，dg现在有一半以上的镇都有或大或小的电脑市场，这就进一步说明原以深圳华强北为霸主的IT行业逐渐向dg区域化发展，更为重要的是清溪作为dg电脑产品生产基地拥有着巨大的消费市场，因此开设xx城是整个IT行业向着区域化发展的必然、亦是市场迫切需求的必然。

　　各镇的电脑专业市场相对于深圳华强北、莞城内的专业市场而言，具有租金少，商户生活低、运输成本少（低成本经营就可以把产品价格降下来），客户购物便捷等诸多优点，有优势和潜力争取到所在区域的终端消费商户。

　　在dg东部，电子生产企业的分布以塘厦和清溪为主。xx头镇在上个世纪90年代以发展房地产为主，而现在其房地产行业越来越不景气，这一届的镇政府领导则把发展重心放在商贸和产业上，在xx头镇内兴建十大专业市场，一方面希望通过十大专业市场带动xx头镇相关商贸行业的发展，促进各市场所在区域租赁业、运输业、餐饮业、百货业等的发展，另一方面也希望以这些专业市场为契机，通过改善这些行业的市场投资环境，带动这些行业的相关产业的发展。

　　以xx头电子城为例，现有760个铺面，已出租的有720个铺面，其中经营电脑及相关产品的商户约为345家左右，xx头电子城在选取位置和前期招商方面有其成功的方面，但总体而言有着许多的不足，成功之处在于它选取位置在交通要道，地势开阔，停车方便，地价便宜，开发成本低。不足之处在于：一、它地处樟洋工业区，远离闹市区，而电脑产品销售对象一方面是厂家、企业，另一方面是居民、学校等，这种位置很难带动人气，也很难吸引居民来消费；在xx头镇中心又早开有一家地理位置相当便利的湘江电脑城，许多用户都到哪购买用品，这使xx头电子城原本惨淡经营的电脑商户们更是雪上加霜；二、xx头镇一直来是以发展房地产为主，其本镇的电子、电脑企业和其他企业都很少，没有太大的消费市场，据不完全统计，现在到xx头电子城采购的客流中，百分之六十都来自清溪；xx头电子城有相当的面积经营电脑产品，规模如此之大，而消费市场又如此之少，如果xx城一开设经营，那么xx头电子城的发展就麻烦了。

　　塘厦镇毗邻于清溪，但塘厦电脑城的位置离清溪镇中心却很远，同时它的发展商天宇恒公司是为了阻挡外界不在塘厦、清溪开设电脑城而采取的一种“舍卒保帅”的做法，所以在规模上、资金上、经营管理上投入得微乎其微，很难形成气候。

　　综上所述，作为定位为区域性电脑商城的xx城，xx头电子城和塘厦电脑城在其经营上构不成任何威胁，但在诸多方面反到有利于它的发展：一、xx头电子城、塘厦电脑城及较远的凤岗电子城和湘江电脑城都处在dg地区东部的电子、电脑生产基地地带，这种大气候的形成更增强了商户们到这一地带投资经营的巨大信心；二、xx头电子城和塘厦电脑城经营电脑产品的商户大多数客户都来自于清溪，他们为防客户流失和更好地近距离为客户服务，就会在xx城开分店，这就为xx城的招商成功积累了基础，也促进了xx城后期的繁荣稳定发展；三、如果在xx城确实买不到需求的产品，商户便可以到这两处找货源供给客户，这无疑对xx城是一个很好的供需补充。

　　综合考虑其它几个电子市场的发展，结合清溪本镇的情况，我们得出结论：在清溪发展电脑专业市场必须满足以下几个条件：

　　这主要是考虑到xx城定位为区域性电脑专业市场，主要消费圈为清溪本镇，这就离不开政府在政策上、在宣传推广上、在协调当地各电脑产品生产厂家进驻xx城等方面给予大力指导和支持。

　　这个项目成功的先决条件就是招商，招商成功亦就意味着市场成功了一半。而没有一支经验丰富的专业团队，就不可能把握住行业的市场心态，商户的流动意向，也就不可能把握住最佳的招商时机。招商工作讲究一鼓作气，一气呵成，一旦延误战机，则势必影响整个项目的投资和发展。我们目睹过几个不错的项目的失败，都因没有专业的团队运作而导致。像：dg埃迪玛，宝安区创业电子城。

　　由于电脑专业市场是一个特殊的行业，所以在选址等方面要求较高，一般所选位置不能太偏僻，要有一定的人气，这将给招商和电脑城前期的经营带来很大的便利。综上所述，xx城的选址最佳区段应在人气较旺、交通发达的香芒西路两侧。

　　通过一年来我们这个团队对dg各镇的详细调研及对xx头电子城成功操盘运作的经验来看，目前清溪是最适宜发展中型规模专业市场的一个镇。不仅是因为其本身的基础设施、交通便利、厂家密布等诸多条件，更有镇政府对此项目的高度重视和大力支持以及清溪各界人士对它的渴盼和厚爱。

　　镇人口总数是104。2万人,平均按每人200元/年的最低IT年消费量保守估算：

　　则目前每年就有2。084亿元的消费规模(此数字还不包括各个厂家、公司、各商业企业、党政机关等的消费)，而且这个数字近几年来还在以每年30%的速度向上增长。

　　注：中国2002年IT年零售消费总是是1800亿（包括个人、家庭、个事业等零售消费），按13亿人口计算，中国人均IT零售消费量应在138元左右，而广东省的人均消费量是全国的4---5倍。

　　按IT行业内平均15%（除税及交通、租金、通讯、吃饭、人员工资等）的纯利润计算：

　　每年就有3126万元的利润规模，塘厦电子城单层面积为1500平方米，可容纳134家客户：

　　而以上还是直接计算清溪周边五镇，没有包括观澜、光明、谢岗等，其实稍远一点的镇多少还是可以幅射一部分的。且以上数字还没有包括五镇中厂家、公司、各商业企业、党政机关等的消费。可见周边数镇对电脑产品具有庞大的市场购买潜力，远远能满足得了清溪电子城2000平方米的经营规模，这一点对商户而言有着无穷的吸引力。而随着IT消费水平的上升，更会使xx城做旺，有更广阔的发展前景。

　　xx城项目的市场定位应非常明确，综合了各种因素考虑，先期定位以清溪本镇为中心，力争把整个清溪镇的市场基本开发出来。待它迈向成熟时再加大力度辐射到塘厦、凤岗、樟大头等周边几个镇，从而形成对整个dgIT行业造成巨大的影响力。

　　在招商期间，xx城有一个重要的商户来源，就是xx头电子城。现在xx头电子城中商户的大部分生意均来自清溪，那么清溪如果建立电脑专业市场，xx头电子城中大部分有实力的商户就会在xx城设立一个分店，占据一个位置，然后观察哪个电脑城更适合自己的发展，再决定到哪个电脑城中去。这一点和明和长安电子广场与沙井电子城的发展极其相似，当时沙井电子城刚刚开业，商户的生意和心志都不稳定，这时明和长安招商，沙井的商户去了近300家。另外据我们在xx头招商时各地的商户淡起对清溪、塘厦的感觉而言，到xx城开业时，商户进驻率一定能达到96%。

　　在开业后的市场培育阶段，鉴于清溪具有雄厚的市场基础，如果招商和初期经营得当的话，其商户的生意一定会很火爆。这就要求招商时不仅要吸收一些大户，而且产品的门类一定要齐全。

　　一年半后，电脑城经营应完全稳定，可能在其一楼开发xx城二期工程，这实际上应称得上xx城的发展期。

　　若干年后，dg的电脑贸易行业一定会和深圳华强北平分秋色，xx城辐射力亦会从一镇的市场扩长到其周边数镇，商户们的红火生意区域跨度也会愈来愈广，这也是xx城发展的成熟期。

　　在选址上，我们步行走遍了清溪的大街小巷，考察了许多楼盘、路段甚至考虑了不同的合作方式，但最终选择了现在的地方做专业市场。

　　清溪镇作为dg电脑、电子生产强镇，多年来镇政府和居民都渴盼拥有一个属于自己的电脑专业市场，但镇政府考虑到清溪镇地隅偏僻，外镇来此采购量基本不大，而本镇又无法承载一个大规模电脑市场的供求，以政府名义搞一个小规模的电脑城又觉得意义不大，同时国家政府最近在搞项目方面对地方政府控制力度明显加强，因此要像xx头电子城合作那样可能性不大。

　　这是我们目前在清溪镇找到的较理想可做电脑专业市场的楼盘，其地理位置相当便利，但楼盘业主一再声明其楼盘己出租开超市，无法再出租做电脑城，同时它一、二层加起来的面积达二万多平方米，如此大的规模在清溪来说确实给招商带来巨大的压力，承担的各种风险会很大，经过权衡再三最后选择了放弃。

　　大利正街两旁商铺经过数年的发展，逐渐形成了以五金、电子工具、电脑销售为主的商贸地带，给人的感觉是有了一点小气候，但是它所处的位置人气还是不够旺，附近的企事业单位和各厂家相比而言也较少，但作为电脑市场这一特殊的行业来说，较旺的人气、便利的交通、周边拥有众多厂家对它的经营发展起到了至关重要的作用，同时也没有好的楼盘适合做电脑专业市场。

　　香芒西路是清溪对外出口的咽喉之地，交通发达、商业繁荣、日人流量较多，同时香芒西路两旁汇集了众多的厂家，这为电脑市场近距离消费提供了得天独厚的消费群。更为重要的是位于香芒西路青青旅业旁有一个约为2000平方米的二楼楼盘，由于xx城定位为区域性电脑专业市场，所以它适中的规模和市场消费就显非常相得益彰了。如果规模太大，经营商户较多，而实际购买力疲软，势必会造成“僧多粥少”的恶性竟争后果；如果规模太少，又不利于市场的发展和用户的购买，因为规模太少，势必引起许多的品种不齐全，无法满足用户们的需求；同时商户们也会凭“物以稀为贵”而抬高货价，这就使用户们失去了到电脑城寻求物美价廉产品的意义和信心，对电脑城长期的经营和发展是非常不利的。

　　在现有楼盘的基础上做电脑专业市场，我们计划与开发商以租赁的形式合作，政府能给予大力支持。

　　（3）按90%的入驻率计算，两层总租金是：14000平方米*60元/平方米/月*90%=75.6万元/月

　　① 发展商的租赁收入到第17个月后趋于稳定，每月的租金收入大约为：75.6万元

　　由所附收支预测平衡表可知，公司前期需投入大量资金作市场开拓培育，到第五年能完全收回投资，以后每年的纯利润为847.2万元。

　　清溪的经济综合实力，居民的经济水平，企业的密集度，电子厂家的数量均处于dg前列，但一直到现在都没有一个与自己经济强镇相匹配的电脑专业市场。xx城的兴起，不仅填补了清溪这方面的空白，并必将提升清溪的品牌形象。

　　电脑专业市场的兴起，给生产厂家采购生产原材料带来方便和实惠，这必将吸引更多的厂家落户塘厦。

　　在清溪镇建设一个电脑城，必将带动清溪信息产品使用的普及，推动清溪科技信息产业的发展。

　　该市场开业，按保守估计至少可以为清溪直接提供3000个就业机会，这还不包括带动其它附属产业发展所产生的就业岗位。

　　该市场的开设，势必会吸引当地一些电脑产品生产厂家进驻，从而为他们向外销售推广提供了一个很好平台

　　除了上述比较明显的社会效益，xx城的建设必将对清溪的教育、信息技术的应用等产生深运的影响，对清溪的下一代科技意识的熏陶产生作用。

　　根据以上分析可以清楚看出， 在清溪发展电脑城项目所必须具备的内部基础清溪镇已经非常成熟，而且目前外部条件又是最佳时机，该项目把握市场明析，定位准确，投资风险小，经济、社会效益回报丰厚。